„Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku” - rządowy dokument, przyjęty przez Radę Ministrów oraz Sejm RP w dniu 4.03.2011 r.

Jest to ważny i obszerny dokument, który  jasno i precyzyjnie określa podstawowe zasady polityki wsparcia budownictwa mieszkaniowego z budżetu państwa w perspektywie najbliższych 10 lat oraz diagnozuje podstawowe problemy sektora mieszkaniowego, określa obszary wymagające interwencji państwa, a także wskazuje  możliwości działania w określonych segmentach budownictwa mieszkaniowego, takich jak: budownictwo socjalne, budownictwo społeczne czy budownictwo własnościowe. Jest także odpowiedzią na rezolucję w sprawie Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego na lata 2010-2020, przyjętą przez Sejm  RP w dniu 19 lutego 2010 r.

Potrzeby mieszkaniowe mają wymiar powszechny, dotyczą każdego, niezależnie od różnic społecznych. Pozyskanie własnego mieszkania czy użytkowanie na podstawie najmu wymaga ponoszenia przez wiele dziesiątków lat dużych wydatków., często ponad możliwości obywateli, dlatego władze publiczne zobowiązane są na mocy konstytucji prowadzić politykę wspierającą obywateli w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych.

Jednak w różnych okresach czasu interwencjonizm państwowy zmieniał się wraz z potrzebami. I tak np. po II wojnie światowej w wielu krajach rozwijało się tzw. budownictwo społeczne, realizowane przez przedsiębiorstwa w formule non profit. Obecnie kwestie ilościowego deficytu są mniejsze, natomiast znaczenia nabierają kwestie: remontów, modernizacji czy rewitalizacji zasobów mieszkaniowych oraz zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych dla osób najuboższych oraz tzw. grup socjalnych,(osoby starsze, niepełnosprawne, imigranci).
W warunkach rynkowych, z jakimi mamy do czynienia teraz rola władz publicznych w znacznej mierze sprowadza się do roli regulatora rynku i wiąże się z określaniem przepisów regulujących kwestie planowania przestrzennego, prawa budowlanego, infrastruktury towarzyszącej mieszkaniom funkcjonowania rynku finansowego i zasad użytkowania mieszkań –np. najem.
Uzupełnieniem funkcji regulacyjnej jest interwencja władz publicznych obszarze finansowym,  która jest koniecznym warunkiem zwiększenia dostępności mieszkań.

Dotychczasowa polityka wsparcia mieszkalnictwa w kraju wraz z procesem transformacji gospodarczej, zmieniała się. Nastąpiła prywatyzacja mieszkań z zasobów komunalnych, zakładów pracy i spółdzielni mieszkaniowych. Nastąpiła również decentralizacja polityki mieszkaniowej i przeniesienie głównej części odpowiedzialności za jej prowadzenie na samorządy gminne. Na rynku pojawił się kapitał do finansowania inwestycji.

W ciągu ostatnich 20 lat instrumenty wsparcia mieszkalnictwa podlegały znaczącym zmianom, i obejmowały następujące zagadnienia:

• Zwiększenie dostępności miaszkań dla najuboższych – lokale socjalne, miejsca dla bezdomnych

• Zwiększenie  dostępności mieszkań dla osób niezamożnych i średniozamożnych oraz dla grup specjalnych- mieszkania czynszowe, spółdzielcze lokatorskie, mieszkania chronione

• Zwiększenie dostępności mieszkań dla osób, które chciały nabyć mieszkanie na własność – poprzez ulgi mieszkaniowe w podatkach Pit czy obniżona stawka podatku VAT na materiały budowlane (do 2004) i zwrot części wydatków na te materiały (od 2006) w związku z poniesieniem VAT
• Poprawę stanu technicznego zasobów mieszkaniowych - poprzez ulgi termo modernizacyjne i remontowe
• Stopniową redukcje zobowiązań państwa z poprzednich okresów –poprzez wypłatę premii gwarancyjnych, wykup odsetek od tzw. starych kredytów spółdzielczych i kompensację właścicielom utraconych środków związku z obowiązywaniem czynszów regulowanych.
• W latach 90-tych – wprowadzono system wsparcia dla TBS-ów,  jako wsparcie kompleksowe dla  określonego segmentu rynku mieszkaniowego (preferencyjne kredyty na budowę mieszkań)
• Wraz ze stabilizacją makroekonomiczną, nastąpiła możliwość finansowania inwestycji mieszkaniowych z kapitału pożyczonego w bankach komercyjnych (kredyty hipoteczne), jednocześnie nastąpiła reforma finansów publicznych, której jednym z głównych elementów była rezygnacja z ulg podatkowych, nastąpiła decentralizacja kompetencji i środków , również w sferze mieszkaniowej ze szczebla centralnego do samorządów gminnych, a państwo zaczęło wspierać tylko najważniejsze segmenty, a nie szeroko pojęte mieszkalnictwo.
• Od 2008 roku – rząd objął wszystkie podstawowe segmenty rynku budownictwa mieszkaniowego: Obecnie w Polsce buduje się około 160-165 tys. mieszkań rocznie, najwięcej od początków transformacji, co jest czynnikiem optymistycznym.

Obecnie problemem  natomiast stają się  starzejące zasoby mieszkaniowe gmin oraz regulacje uniemożliwiające prowadzenie racjonalnej polityki mieszkaniowej w zakresie mieszkań komunalnych i czynszowych, o czym decyduje kilka powodów: umowa podpisywana na czas nieokreślony, brak możliwości weryfikacji dochodów najemcy, oraz sprawa dziedziczenia najmu w przypadku śmierci. Gminy mają również obowiązek zapewnienia mieszkań socjalnych dla osób eksmitowanych  oraz dla osób, którym należy się lokal socjalny ze względu na niskie dochody. Stad tez potrzebne są nowe regulacje w tym zakresie.

Odpowiednie regulacje powinny objąć także TBS-y – należy umożliwić Towarzystwom wyodrębnianie mieszkań na własność, a następnie ich  sprzedaż najemcom. Dotyczy to również mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, do których lokatorom przysługuje   obecnie lokatorskie prawo do lokalu.
Należy także zmienić zasady dotyczące ustalania czynszu w zasobach TBS i inne regulacje.
Dalszy rozwój tego typu budownictwa trzeba oczekiwać  we współpracy z samorządami w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego.

W związku z powyższym:  Polityka wsparcia mieszkalnictwa w latach 2011-2020 przedstawiona w dokumencie rządowym będzie koncentrować się na następujących celach:

• Likwidacji deficytów w ilości lokali socjalnych i innych w zakresie pomocy społecznej
• Zwiększeniu podaży mieszkań w segmencie mieszkań na wynajem i budownictwie własnościowym
• Eliminacji ryzyk związanych z rozwojem prywatnego budownictwa na wynajem
• Obniżeniu kosztów budowy mieszkań i racjonalnemu wykorzystaniu przestrzeni dla nowych zasobów mieszkaniowych poprzez stworzenie zasobu gruntów uzbrojonych pod budownictwo mieszkaniowe
• Likwidacji ulgi remontowej
• Ograniczeniu zapotrzebowania na energię w sektorze mieszkaniowym
• Racjonalizacji w gospodarowaniu zasobami: publicznym i TBS

Podstawowymi kierunkami działań polityki mieszkaniowej powinny być:

• Wsparcie finansowe adresowane precyzyjnie dla poszczególnych segmentów budownictwa
• Współpraca z samorządami terytorialnymi
• Koncentracja wsparcia budżetowego w obszarach priorytetowych społecznie tj.: budownictwo socjalne i utrzymanie zasobu mieszkaniowego
• Eliminacja barier prawnych
• Zapewnienie środków w budżecie w ramach wieloletniego finansowania wybranych segmentów budownictwa mieszkaniowego
• Wydatki budżetowe skoncentrowane na realizacji zobowiązań i programach interwencyjnych
• Uelastycznienie zasad najmu w zasobach gminnych i TBS
• Nowe rozwiązania dla TBS

KONKRETNIE PROGRAM NA LATA 2010-2020 PRZEWIDUJE NASTEPUJĄCE ROZWIĄZANIA:

W SEGMENCIE I – W BUDOWNICTWIE SOCJANYM – zakłada się, że państwo będzie uczestniczyło w powstawaniu noclegowni, domów dla bezdomnych i tworzeniu lokali socjalnych  na zasadzie kontynuacji programu, gdzie przewiduje się możliwość zasilania z Funduszu Dopłat w wysokości: 30-50%  kosztów przedsięwzięcia.

W SEGMENCIE II - SPOŁECZNE BUDOWNICTWO NA WYNAJEM - planuje się realizację mieszkań na wynajem, z docelowym przeniesieniem własności na najemcę, który będzie partycypował w kosztach budowy (SGM- Społeczne Grupy Mieszkaniowe). Jest to nowy program.
W dalszym ciągu będą udzielane preferencyjne kredyty dla TBS i spółdzielni mieszkaniowych oraz kontynuowane będzie wsparcie dla budowy mieszkań chronionych (zasilanie z Funduszu Dopłat lub budżetu państwa w wys. 30-50 % wartości inwestycji)

W SEGMENCIE III - SPOŁECZNE BUDOWNICTWO WŁASNOŚCIOWE - czyli m.in. tzw. program „Rodzina na swoim” , zakłada się skorygowanie programu. Przewiduje się ograniczenie wieku beneficjentów do 35 lat; ograniczenie transakcji do rynku pierwotnego; korektę wskaźników kosztów budowy; pozbawienie prawa do dopłat w przypadku uzyskania innego lokalu, z wyjątkiem nabycia spadku oraz proponuje się,  aby wnioski o kredyt były składane do końca 2012.
Na obecnym etapie rozwiązań legislacyjnych została powołana podkomisja nadzwyczajna do rozpatrzenia nowelizacji „Rodzina na swoim”.

Kolejnymi punktami Programu są:
UTRZYMANIE ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH – czyli wspieranie inwestycji termo-modernizacyjnych i remontowych w postaci premii lub spłaty części kredytu, zasilane z Funduszu Termomodernizacji i Remontów oraz wprowadzenie dodatkowego wsparcia dla właścicieli budynków mieszkalnych, objętych w  przeszłości czynszem regulowanym.

OGÓLNE INSTRUMENTY SEKTOROWE – 1. Proponuje się utrzymanie obniżonej stawki podatku VAT w budownictwie społecznym (kontynuacja) dla budynków jednorodzinnych do 300m2 i lokali do 150m2; 2. Proponuje się wsparcie rozwoju infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu poprzez dofinansowanie kosztów budowy infrastruktury technicznej na poziomie 15% (jest to nowy program).

W RAMACH DZIAŁAŃ TOWARZYSZĄCYCH RACJONALIZACJI STRUKTURY WYDATKÓW BUDŻETOWYCH będzie realizowane:
1.    Pomoc państwa w spłacie zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych tzw. starego portfela, zaciągniętych przez spółdzielnie do 31.05.1992r.
2.    Wypłacanie premii gwarancyjnej właścicielom książeczek mieszkaniowych w związku z likwidacją tych książeczek na cele mieszkaniowe

RYNKOWE INSTRUMENTY FINANSOWE:
W ramach możliwości poszukiwania nowych rynkowych instrumentów powiązanych z finansowaniem szeroko pojętego mieszkalnictwa, proponuje się wprowadzenie usługi odwróconego kredytu hipotecznego. Rozwiązanie skierowane do starszych gospodarstw. Obecnie Ministerstwo Finansów opracowuje stosowny projekt ustawy.

W Programie proponowane są również zmiany dotyczące:
ZASAD REGULUJĄCYCH RYNEK NAJMU MIESZKAŃ:
1.    zmianę def. mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego zasobu mieszkaniowego
2.    umożliwienie gminie i innym jednostkom samorządu terytorialnego zawierania umów najmu lokali mieszkalnych na czas oznaczony
3.    wprowadzenie zasady, że czynsz w publicznym zasobie mieszkaniowym powinien pokrywać co najmniej koszty utrzymania nieruchomości
4.    oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniach do otrzymania lokalu socjalnego
5.    reforma systemu dodatków mieszkaniowych i inne
oraz
ZMIANY GOSPODAROWANIA ZASOBEM SPOŁECZNYCH MIESZKAN CZYNSZOWYCH:
1.    zmiana zasad zbywania mieszkań wybudowanych z udziałem kredytu z KFM (Krajowego Funduszu Mieszkaniowego)
2.    zmiana dot. reguł ustalania czynszu w zasobach TBS i inne

Realizacja przedstawionych w dokumencie kierunków będzie związana z przedstawieniem przez Radę Ministrów projektów zmian legislacyjnych w zakresie instrumentów finansowego wsparcia mieszkalnictwa i instrumentów regulacyjnych, w oparciu o możliwości budżetu państwa.

Aldona Młyńczak
Poseł na Sejm RP